Некоторые аспекты приобретения недвижимости в Швейцарии иностранцами-нерезидентами

Согласно нормам Федерального законодательства, а именно, согласно Федеральному закону о приобретении недвижимого имущества иностранцами-нерезидентами (FLARA) и Федеральному указу о приобретении недвижимого имущества иностранцами-нерезидентами (FOARA), «иностранец-нерезидент» означает:

1. любое физическое лицо, не являющееся подданным Швейцарии либо не являющееся гражданином Европейского Союза (ЕС) или Европейской ассоциации свободной торговли (ЕАСТ), проживающим или не проживающим в стране на основании вида на жительство типа «C»,
2. любое физическое лицо, являющееся гражданином ЕС или ЕАСТ, в действительности не проживающим в Швейцарии в соответствии со статьями 23–26 Гражданского кодекса и не имеющим вида на жительство любого рода (Статья 5 FLARA и Статья 2 FOARA).

В качестве общей нормы приобретение иностранцами-нерезидентами недвижимого имущества в Швейцарии ограничено Федеральным законодательством. Иностранцы-нерезиденты, желающие приобрести недвижимое имущество в Швейцарии, должны получить на это соответствующее предварительное разрешение (Статья 2 FLARA).

Однако в вышеуказанном законодательстве имеются исключения, применимые к системе разрешений для иностранцев-нерезидентов. Таким образом, лицо может свободно приобрести недвижимость в Швейцарии, если оно не принадлежит к категории иностранцев-нерезидентов, или если его приобретение входит в число исключений в системе разрешений, установленных Федеральным законодательством.

Настоящий обзор кратко рассматривает возможности для иностранцев-нерезидентов приобрести недвижимое имущество в качестве (1) вторичного жилья, (2) жилья для отдыха или (3) основного жилья в Швейцарии в соответствии с Федеральным законодательством о приобретении недвижимого имущества иностранцами-нерезидентами.

Согласно Федеральному законодательству, приобретение недвижимого имущества иностранцем-нерезидентом означает не только прямую покупку с регистрацией его собственности на недвижимое имущество в Отделе земельной регистрации, но также любую сделку, посредством которой он получает реальный контроль над недвижимым имуществом, например:

• Приобретение имущества (единоличной, коллективной или совместной собственности, включая собственность на кондоминиум), любого права собственности, права на временное владение и узуфрукт недвижимого имущества (Статья 4, параграф 1, пункт a, FLARA);
• Участие в компаниях, которые являются юридическими лицами (непрозрачными компаниями в качестве акционерных компаний, товарищества с ограниченной ответственностью, компаний с ограниченной ответственностью, кооперативных обществ), или в прозрачных компаниях, которые могут иметь право собственности (полные и ограниченные товарищества), осуществляющих в коммерческих целях приобретение недвижимого имущества (Статья 4, параграф 1, пункт b и e, FLARA; Статья 1, параграф 1, пункт a, FOARA);
• Приобретение акций в инвестиционном фонде недвижимого имущества, которыми регулярно торгуют на рынке (Статья 4, параграф 1, пункт c, FLARA);
• Предоставление и осуществление права покупки, права преимущественной покупки или права обратной покупки в отношении недвижимого имущества (Статья 4, параграф 1, пункт f, FLARA);
• Приобретение других прав, которые предоставляют приобретателю такую же законную позицию в отношении недвижимого имущества, что и владельцу (Статья 4, параграф 1, пункт g, FLARA и Статья 4, параграф 2, FOARA), например, долгосрочный договор аренды с необычными условиями, как например, одна предварительная выплата арендной платы или отказ от согласия на существенные архитектурные изменения, соединение договора аренды с соглашением о предоставлении аренды, с зачетом арендной платы против процентов по займу, финансирование покупки или застройки недвижимого имущества сверх обычного допустимого предела, применяемого швейцарскими банками (на снабжение жильем, в общем, более 80% рыночной стоимости), запрет на строительство и подобные ограничения собственности на соседнюю землю. В данных случаях, критерием является не субъективное намерение сторон, а только объективные факты, то есть объективная оценка потенциальных результатов, достижимых посредством соглашения сторон;
• Перемещение штаб-квартиры компании заграницу, если она удерживает права на недвижимое имущество (даже когда все акции компании остаются только в руках швейцарцев) (Статья 4, параграф 2 FLARA).

Следует добавить, что физические лица, которые не являются иностранцами-нерезидентами в соответствии с Федеральным Регулированием, будут считаться таковыми вышеуказанным Регулированием, если они приобретают недвижимое имущество в Швейцарии от имени иностранцев-нерезидентов, например, если они выступают в качестве доверенного лица в пользу иностранцев-нерезидентов (Статья 5, параграф 1, пункт d, FLARA).

В соответствии с Федеральным законом, Кантоны могут разрешить в своем регулировании приобретение (1) вторичного жилья или/и (2) жилья для отдыха иностранцами-нерезидентами, согласно условиям, оговоренным Законом (Статья 9, параграф 1, пункт c и параграф 2, FLARA).

Кантоны могут применять дополнительные и более жесткие условия, чем те, которые оговорены Федеральным законодательством в отношении предоставления разрешений (Статья 13 и 14 FLARA).

В качестве общей нормы, даже если приобретение иностранцами-нерезидентами (1) вторичного жилья или (2) жилья для отдыха является возможным согласно Регулированию Кантона, для того, чтобы приобретение было действительным, оно должно быть разрешено компетентным органом власти Кантона (Статья 2; Статья 9, параграф 1, пункт c и параграф 2 и Статья 15 FLARA).

1. В соответствии с Федеральным регулированием, разрешение на приобретение вторичного жилья может быть предоставлено, если движимое имущество находится в месте, где покупатель имеет исключительно тесные связи, заслуживающие защиты (Статья 9, параграф 1, пункт c, FLARA). Постоянные связи, которые покупатель должен поддерживать для защиты, в основном, экономических, научных или культурных интересов, считаются таковыми. Кровное родство или брачные узы с физическими лицами в Швейцарии, а также пребывание в целях отдыха, лечения, учебы или другое временное пребывание не считаются тесными связями, заслуживающими защиты. (Статья 6 FOARA).
   
   Вторичное жилье не может быть сдано в аренду третьим лицам и должно быть продано в течение двух лет, если покупатель больше не использует его в качестве такового. Правовой титул на вторичное жилье может принадлежать только самому иностранцу-нерезиденту, а не посредством юридического лица (Статья 8 FOARA).
   
   В качестве общей нормы, жилая площадь вторичного жилья не должна превышать 200 квадратных метров, а общая площадь — 1000 квадратных метров (Статья 10, параграф 2 и 3 FOARA). В соответствии с постоянной практикой, более обширные площади от 200 квадратных метров и до 1500 квадратных метров разрешены без дальнейшего доказательства дополнительной необходимости. В исключительных случаях, эти пределы могут быть даже выше.
   
   Если иностранец-нерезидент, его супруга или дети до 20 лет, уже владеет вторичным жильем в Швейцарии, разрешение на приобретение может быть предоставлено, только если вторичное жилье, ранее находящееся в собственности, продано до того, как сделка с целью новой покупки может быть зарегистрирована в Отделе земельной регистрации (Статья 11, параграф 1, FOARA).
   
   Кантоны Vaud и Valais, включили в свое регулирование возможность для иностранцев-нерезидентов купить вторичное жилье в пределах своей территории, при условии наличия вышеизложенных оснований.
2. Иностранец-нерезидент может также, получив разрешение, приобрести жилье для отдыха. Жилье для отдыха должно находиться в месте, обозначенном в качестве курортной зоны органами власти Кантона (Статья 9, параграф 2 и 3 и Статья 10, FLARA).
   
   Федеральное правительство ежегодно определяет для Кантонов квоту разрешений, которые могут быть предоставлены иностранцам-нерезидентам на покупку жилья для отдыха (Статья 11 FLARA и Статья 9 FOARA).
   
   Когда сам покупатель в прошлом уже получил разрешение на покупку жилья для отдыха, разрешение, которое может быть предоставлено покупателю, не будет вычитаться из ежегодной квоты, определенной для Кантонов (Статья 9, параграф 4, FLARA).
   
   Жилье для отдыха не может предоставляться на ежегодной основе, но, в большинстве случаев, только периодически (Статья 10, параграф 2, пункт f, FLARA). Иностранцы-нерезиденты могут только сами приобретать правовой титул на жилье для отдыха, то есть от своего собственного имени, а не посредством юридических лиц (Статья 8 FLARA).
   
   Так же, как и в отношении вторичного жилья, жилая площадь жилья для отдыха не должна превышать 200 квадратных метров, общая площадь — 1000 квадратных метров (Статья 10, параграф 2 и 3, FLARA).
   
   В соответствии с постоянной практикой, более обширные площади от 200 квадратных метров и до 1500 квадратных метров разрешены без дальнейшего доказательства дополнительной необходимости. В исключительных случаях, эти пределы могут быть даже выше.
   
   Так же, как и в отношении вторичного жилья, если иностранец-нерезидент, его супруга или дети до 20 лет, уже владеет жильем для отдыха в Швейцарии, разрешение на приобретение может быть предоставлено, только если жилье для отдыха, ранее находящееся в собственности, продано до того, как сделка с целью новой покупки может быть зарегистрирована в Отделе земельной регистрации (Статья 11, параграф 1, FLARA).
   
   Кантоны Vaud и Valais, включили в свои правила возможность для иностранцев-нерезидентов покупать жилье для отдыха в пределах своей территории.
   
   В обоих Кантонах также определено то, в каком месте в пределах их территории приобретение иностранцами-нерезидентами жилья для отдыха возможно после получения разрешения.
   
   Места, где такое приобретение в настоящее время возможно, в Кантоне Vaud и Кантоне Valais Вы можете получить, связавшись с нами.
3. В законодательстве страны имеются исключения, применимые к системе разрешений для иностранцев-нерезидентов, что дает возможности приобретения ими недвижимости во всех кантонах Швейцарии (согласно Статье 2, параграфу 2, пункту b FLARA, согласно Статье 5, параграфам 1 и 2 FOARA и согласно статье 7 FLARA). Более подробную информацию по этим вопросам Вы можете получить, связавшись с нами.

Приобретение недвижимого имущества в Швейцарии, подлежащее получению предварительного разрешения, может быть разрешено только на основаниях, оговоренных Федеральным Регулированием и, если применимо, Кантональным Регулированием. Разрешение предоставляется Кантональными органами власти в пределах той юрисдикции, в которой находится недвижимое имущество.

Ввиду того, что предоставление разрешения на приобретение вторичного жилья или жилья для отдыха зависит от возможности, основанной на квоте, ежегодно определяемой для Кантонов, временной интервал между направлением запроса на разрешение и предоставлением вышеуказанного разрешения может превышать год, если ежегодная квота того года, в течение которого был направлен запрос, была уже использована Кантоном.

Сделка, для которой требуется разрешение, является недействительной, пока законное разрешение не будет предоставлено покупателю, хотя продавец все еще связан обязательством по договору. Сделка аннулируется ввиду отказа в разрешении, отмены разрешения или отказа Отдела земельной регистрации зарегистрировать сделку.

Сделка с целью продажи акций является также недействительной, пока законное разрешение не будет предоставлено, и также становится аннулированной ввиду отказа в разрешении или отмены разрешения.

Разрешение может быть отменено, если условия, на которых оно было предоставлено в соответствии со Статьей 14 FLARA и Статьей 11 FOARA, не соблюдаются, не смотря на напоминание от Органов власти, или если оно было предоставлено по неправдивым заявлениям или/и неправдивой информации.

Покупка недвижимого имущества в Швейцарии без запроса на разрешение, а также предоставление неправдивой или неполной информации вместе с несоблюдением условий и отказом предоставить информацию или доказательство являются основаниями для заключения в тюрьму сроком до трех лет или для наложения штрафа до 100 000 швейцарских франков.

Федеральное Регулирование о приобретении недвижимого имущества иностранцами-нерезидентами регулярно изменялось со времени его принятия.

Последнее изменение, действительное с 1 июля 2003 г., было принято в мае 2003 г. для облегчения приобретения недвижимого имущества иностранцами-нерезидентами посредством смягчения условий, на которых может быть предоставлено разрешение на приобретение.

Последние изменения, уже вступившие в силу, были направлены на увеличение максимума допустимого размера площади вторичного жилья и жилья для отдыха.

С того времени, как Федеральный закон был принят 16 декабря 1983 г., а Федеральный указ — 1 октября 1984 г., наблюдается тенденция к смягчению условий.

Можно предположить, что свободное приобретение недвижимого имущества в Швейцарии станет общей нормой в будущем.

Более подробную информацию по вопросам приобретения недвижимости в Швейцарии, Вы можете получить связавшись с нами. Мы будем рады подобрать для Вас интересующий Вас объект и оказать полную правовую поддержку при его оформлении.

Ноябрь 2004 г.